Mənzil Mülkiyyətçiləri Müştərək Cəmiyyəti – yaradılması və mahiyyəti

Müasir şəhərin binaları yalnız kərpic və betondan ibarət deyil – onların içində illərlə birgə yaşayan, eyni həyəti, eyni pilləkən qəfəsini, eyni dam örtüyünü paylaşan yüzlərlə insanın taleyi birləşir. Bir binanın yaxşı idarə olunması əslində həmin binada yaşayan insanların təhlükəsizliyi, rahatlığı və gündəlik həyat keyfiyyətinin nə qədər yüksək olduğunun göstəricisidir. Azərbaycanda çoxmənzilli binaların böyük hissəsində bu idarəetmənin hüquqi əsası Mənzil Mülkiyyətçiləri Müştərək Cəmiyyəti – qısaca, MMMC olmalıdır. Amma təəssüf ki, bir çox hallarda bu struktur ya formal yaradılır, ya da ümumiyyətlə mövcud olmur.

MMMC adını çox eşidirik, amma əslində bu qurum nədir, nəyi həll edir, nəyi dəyişir? Bu suala yalnız “qanun tələb edir” deyib keçmək kifayət etmir. MMMC – binanın ürəyidir. Onun olmaması, ürəyin ritmsiz vurması kimidir: bir müddət yaşamaq olur, amma nəticə mütləq problemlərlə müşayiət olunur.

Çoxmənzilli binada ümumi əmlak dedikdə yalnız dam örtüyü və lift nəzərdə tutulmur. Bir binanın elektrik sistemi, su xətləri, zirzəmi, tüstü bacaları, fasad örtüyü – hamısı birlikdə sahib olunan mülkiyyətdir. Bu mülkiyyətin qayğısına qalmaq isə bir nəfərin yox, bütün mülkiyyətçilərin ümumi öhdəliyidir. MMMC bu öhdəliyi sistemli şəkildə həyata keçirmək üçün yaradılan hüquqi mexanizmdir. Onsuz binada hər şey “kim nə vaxt nə edəcək” sualına bağlı qalır.

Bir binada liftin illərlə təmir edilməməsi, həyətin işıqlandırmasının olmaması, dam örtüyünün axması, qışda istilik problemləri, yığılan pulların hara xərcləndiyinin bilinməməsi — bütün bunlar əslində MMMC-nin yoxluğunun nəticəsidir. Çünki hüquqi idarəetmə modeli olmadıqca nə maliyyə uçotu aparılır, nə planlı təmir, nə də məsuliyyət daşıyan idarə heyəti formalaşır.

MMMC yaradıldıqdan sonra binada idarəetmə tədricən fərqli ritmə keçir. Artıq hər xərcləmə rəsmi uçotla aparılır, bank hesabı açılır, mülkiyyətçilərə illik hesabat təqdim edilir. Qərarlar koridorda ayaqüstü deyil, yığıncaqda, səs çoxluğu ilə qəbul edilir. Bu isə insanların həm hüquqlarını, həm də pullarını qoruyur. Çünki qanunvericilik MMMC-yə yalnız idarəetmə yox, həm də hesabatlılıq öhdəliyi qoyur.

Maraqlı olan odur ki, MMMC-nin yaradılması təkcə hüquqi tələb deyil – eyni zamanda binanın dəyərini qoruyan iqtisadi alətdir. Banklar ipoteka üçün qiymətləndirmə apararkən MMMC olan binalara daha yüksək bal verir. Alıcılar da belə binalarda mənzil almağa üstünlük verir, çünki idarəetmənin hüquqi əsasda aparıldığını görürlər.

Bəzən mülkiyyətçilər düşünürlər ki, MMMC yaratmaq üçün bütün binanın tam razılığı lazımdır. Əslində isə qanun bunu çox sadə şəkildə tənzimləyir: ümumi yığıncaqda səs verənlərin sadə çoxluğu kifayətdir. Yəni proses düşündüyündən qat-qat asandır. Əsas məsələ sənədlərin düzgün hazırlanması və prosesin qanuna tam uyğun aparılmasıdır.

Bir binada 50, 100, bəzən 300 ailə yaşayır. Bu qədər insanın birgə yaşadığı məkanda nizam-intizam yalnız bir sözlə mümkündür – qanun. MMMC bu qanunun praktik tətbiq formasıdır. Bu mexanizmin qurulması gələcək illərin rahatlığı, təhlükəsizliyi və dəyərinin qorunması deməkdir. Çünki binanın bugünkü vəziyyəti, əslində sabah satacağın mənzilin qiymətinə təsir edən əsas faktordur.

Bu səbəbdən MMMC yaratmaq – bir təmir işi, ya da texniki məsələ deyil; bu, binada yaşayan bütün ailələrin ortaq gələcəyinə qoyulan hüquqi-investisiya qərarıdır.